A tener en cuenta antes de comprar un terreno

En PYC Mecano, Estudio de Arquitectos Madrid, en frecuentes ocasiones, el cliente que quiere hacerse una vivienda unifamiliar o un chalet, nos llega con unas ideas muy interesantes de lo que quiere, pero cuando obtenemos la información de la parcela que posee para construir la vivienda, ese terreno no cumple con las condiciones necesarias, o son insuficientes para la realización de la obra que el cliente tenía en mente.

Encontrar un lugar para construir un hogar no es una tarea fácil, además de tener en cuenta el entorno, las vistas, el vecindario… es muy importante considerar otros valores que nos condicionaran nuestra vivienda.

Hay 5 de puntos (parámetros urbanísticos) que cualquier comprador de un terreno para hacerse una casa tendría que tener en cuenta antes de comprarlo:

Tipo de suelo

Hay tres tipos de suelo en la legislación española, Urbano, Urbanizable y No Urbanizable, solo en el urbano se puede construir. En Urbanizable primero habría que desarrollar un Plan Parcial y luego un Proyecto de Reparcelación para poder construir pero en esos dos pasos pueden transcurrir entre 2 y 7 años fácilmente y el No Urbanizable nunca se podrá hacer nada. Por lo tanto el suelo que nos interesará siempre es el urbano.

Superficie de la parcela

Esto que puede parecer una obviedad no lo es tanto, dependiendo la zona donde esté el terreno, habrá que ceder o no una franja de terreno al Ayuntamiento para ampliar las calles y aceras por lo tanto esa parcela que nos gustaba y tenía unos 1.300 m2 (por los cuales vamos a pagar) se puede convertir en otra parcela de 900 m2 tras las cesiones al Ayuntamiento y, ojo, esas cesiones de calle y acera hay que dárselas al Ayuntamiento construidas, es decir, que además de perder terreno tienes que asfaltar y encintar (construir) tú mismo las aceras.

Ocupación

Es el porcentaje de la parcela que se permite ocupar por la edificación. Aquí, dependiendo del Ayuntamiento, puede tener que contarse también el sótano, y puede oscilar entre un 20 y un 50 %.

Edificabilidad

Suele ser el parámetro más importante, se puede medir en metros cuadrados de techo o en metros cúbicos (si está en m³ bastará dividirlo por 3 para obtener los m2). Este parámetro nos indica los máximos metros cuadrados que podrá tener nuestra casa sobre rasante, nunca se podrá construir más de lo que en él se especifique.

Retranqueos

Las distancias mínimas o máximas que se tendrán que dejar a los linderos de la parcela. Hay que tener en cuenta que si tenemos una parcela pequeña y unos retranqueos grandes, la vivienda que vamos a poder construir se va a complicar bastante, por ejemplo una parcela con 18 m de fachada y 7 m de retranqueos a linderos nos dejaría que la fachada de nuestra casa solo podría tener 4 m, lo cual dificulta mucho una buena distribución.