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¿Se puede construir una vivienda en suelo rústico?

Las competencias en materia urbanística recaen en las comunidades autónomas. Esto quiere decir que cada autonomía ha legislado una ley propia y que, de no existir esta normativa, las actividades sobre el suelo se rigen por la ley estatal. Lo mismo sucede a nivel local, pues en cada municipio existe un planeamiento municipal. Así, en el caso de no existir esta regulación, los terrenos rústicos situados en una localidad determinada se regirán por la normativa provincial.

En este sentido, la normativa es tajante: como principio general, no se puede construir en suelo rústico. Sin embargo, “todo propietario tiene derecho al uso y disfrute y a la explotación de su finca, en función de su situación y características objetivas”. Podrán llevarse a cabo, con las condiciones y requisitos establecidos en el planeamiento urbanístico, las explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales, cinegéticas o análogas, y cumpliendo determinados requisitos, otros usos como el de la vivienda residencial.

¿Cómo sé si mi terreno rústico es urbanizable?

Para conocer la clasificación de un terreno, y si en una parcela se puede construir una vivienda, se debe consultar tanto el planeamiento urbanístico municipal como la normativa autonómica donde se encuentre ubicada dicha parcela ya que lo normal es que este texto determine la clase y categoría de suelo de la parcela y su clasificación. Con estos datos es suficiente para saber si se admite el uso de vivienda pero, si fuera necesario completar o asegurar dichos datos, se puede pedir el informe o cédula urbanística en el Ayuntamiento. Sin embargo, existen situaciones especiales, que se pueden presentar en cualquier región de la geografía española.

Estos casos especiales dentro de la clasificación de la parcela, son los terrenos con “algún tipo de protección”, bien, ambiental, natural, paisajística o cultural, puesto que en dichos espacios solo se pueden realizar, excepcionalmente, las construcciones permitidas por la legislación sectorial y el planeamiento territorial y urbanístico aplicable.

¿Qué limitaciones tendrá la futura vivienda?

Cada planeamiento urbanístico define las características que deben tener las viviendas construidas en suelo rústico aunque, por lo general se trata de inmuebles que deben ser “acordes, respetuosos y armonizados con el medio en el que se ubican”. Asimismo, tienen que ser construcciones capaces de armonizarse con el entorno inmediato, así como con las características propias de la arquitectura rural o tradicional de la zona, asegurando con ello la preservación del carácter rural de esta clase de suelo y confirmando que no se formen en él nuevos núcleos de población, “para lo cual la legislación urbanística limita la distancia de la nueva vivienda respecto al suelo urbano.

En el caso de que la vivienda que se quiere construir se encuentre en un espacio carente de planeamiento “la ley establece como norma de aplicación directa que, en suelo rústico, no se admiten edificaciones de más de dos plantas ni ocho metros y medio de altura.

¿Qué facultativo se ha de encargar del proyecto de obra?

Con la información en la mano sobre el tipo de suelo y las limitaciones legales de las características de la vivienda, si el propietario desea seguir adelante con la construcción de esta, debe contar con un proyecto de obra pormenorizado, es decir, para la construcción de edificaciones con destino a vivienda solo se admite la intervención de un arquitecto. Sin embargo, en el caso de que se tratase de obras que no sean de nueva planta sino de rehabilitación o reforma cabe la intervención de un arquitecto técnico, aparejador o ingeniero de la edificación.

¿Qué trámites administrativos se deben llevar a cabo?

Una vez que el propietario cuente con el proyecto técnico redactado sobre la obra que desea llevar a cabo, y una vez visado por el colegio profesional correspondiente, el promotor de la vivienda se debe dirigir al ayuntamiento y solicitar la correspondiente licencia de obra. Por lo general, según la comunidad autónoma de la que se trate, se necesitará un trámite previo ante el órgano competente autonómico, la llamada calificación urbanística, que es la autorización autonómica.

El ayuntamiento remitirá el expediente a la consejería competente en materia de urbanismo ya que previamente habrá solicitado los informes sectoriales correspondientes y habrá hecho una información pública, por lo general, en el Diario Oficial de la Comunidad y en un periódico. Así, si el expediente cumple con el planeamiento tanto municipal como autonómico y los informes sectoriales son positivos se le concede la calificación urbanística, con la que el ayuntamiento ya puede conceder la licencia de obra.

En otro orden de asuntos, conviene saber que la resolución autonómica debe ser motivada y comunicada en un periodo concreto que tiene un plazo de concesión de tres meses. La falta de resolución tiene efectos desestimatorios con carácter general, lo que se denomina en la administración silencio negativo.

Finalmente, el propietario que desee construir una vivienda en suelo rústico debe saber que existen una serie de trámites finales, entre los que destacan el pago de la licencia municipal, que suele ser un porcentaje del presupuesto de las obras reflejado en el proyecto presentado. Además, en algunas autonomías se debe abonar el llamado 'canon urbanístico' y/o presentar una fianza. Estos deberes y cargas previstos en la calificación urbanística deberán constar en el Registro de la Propiedad conforme a la legislación pertinente.